Экспертный Совет Кисловодска консолидирует жильцов многоквартирных домов

Проблема ЖКХ была, есть и будет, в ближайшие годы, одной из самых острых в нашем обществе. Тот факт, что она касается каждого из нас лично, делает ее наиболее актуальной для подавляющего числа россиян.
Вопросы общедомовых нужд (ОДН), формирование тарифов естественных монополий, а после принятия закона о фондах капитального ремонта домов и отчисления в соответствующий фонд, неоднократно становились темой различных обсуждений, в том числе и в рамках нашего Экспертного совета.
Сегодня мы бы хотели остановиться на  проблеме управления многоквартирными домами и расходами на них. Если большая часть вопросов, озвученных выше, преимущественно, находится за рамками влияния, как простых горожан, так и местного самоуправления, то  вопросы управления домами, согласно Жилищному кодексу, непосредственно входят в сферу ответственности местных властей, а главное могут, и должны быть, абсолютно подконтрольны жильцам многоквартирных домов.
В конце каждого года, согласно законодательству РФ, многоквартирные дома имеют возможность перезаключить договоры управления и обслуживания с управляющими и обслуживающими компаниями.
Жилищный кодекс предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:
• Непосредственное управление многоквартирным домом;
• Заключение договора управления с управляющей компанией;
• Создание ТСЖ.
Так вот, сегодня управляющие компании Кисловодска, пользуясь правовой безграмотностью и инертностью жильцов многоквартирных домов, активно навязывают им непосредственную форму управления. Даже в тех случаях, когда в доме уже было ранее образовано ТСЖ. Чтобы ответить на вопрос, кому это нужно, рассмотрим особенности указанных форм управления многоквартирным домом.
Непосредственное управление многоквартирным домом позволяет собственникам напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом, для домов до 12 квартир, осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций.
Если в доме более 12 квартир, то  жильцы должны заключить договор обслуживания с управляющей компанией. При этом она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
Получается, что в отличие от договора управления, при непосредственном управлении спрашивать не с кого, за все отвечают жильцы. Но и без услуг управляющей компании, в отличие от ТСЖ, жильцы обойтись не имеют права. Очень похоже на крепостное право.
Идем дальше, в качестве примера рассмотрим «работу» одной из управляющих компаний Кисловодска, так как принципы и подходы везде практически одинаковы.
В ноябре  домкомам выдали три документа: протокол общего собрания, договор на обслуживание, и утвержденный прайс на оказание услуг.
В подготовленном, управляющей компанией, протоколе общего собрания указано, что жильцы сами изъявили желание выбрать непосредственное управление и указанную заранее управляющую компанию.
Договор на обслуживание носит общий характер, и имеет даже несоответствия. Так, в изученном нами договоре указывалось, что обслуживающая компания оплачивает общедомовые расходы на свет, что противоречит действующему законодательству. Скачали из интернета и внимательно проверить не удосужились, и зачем, там одни общие фразы не позволяющие понять, какие конкретные работы должна выполнять обслуживающая компания. Единственная конкретная величина в договоре, это сумма оплаты с квадратного метра, которая составляет чуть больше 16 рублей, за обслуживание дома и текущий ремонт.
Третьим документом, является прайс на услуги утвержденный управляющей компанией. Весьма странный документ, в котором перечислены укрупненные группы услуг по обслуживанию дома, их стоимость и итоговая сумма, существенно превышающая 16 рублей. Именно этим «итогом» пугают домкомов, мол не подпишите 16 получите все 25 или больше. Но не все так просто, и ожидать от УК благотворительности не стоит.
Теперь о  том, что отсталость между строк. Перевод домов на непосредственное управление делает дом зависимым, а обслуживающую компанию нет. Также сегодня от смены управляющей компании, по мнению многих жильцов, толку нет, сродни поговорке «хрен редьки не слаще».
Фиксируемая в договоре цена обслуживания дома и расходов на текущий ремонт не определяет перечень работ. В том же договоре есть пункт позволяющий компании менять перечень работ по обслуживанию дома. Таким образом, управляющая компания может самостоятельно выбрать из утвержденного ей перечня работ, по утвержденной ей же расценке, любой набор на те самые 16 рублей. В итоге сюда, скорее всего, войдет аварийная служба, которая возможно ни разу и не приедет, административно-хозяйственные расходы управляющей компании, и другие работы которые вроде и есть, но почему-то их не видно.
Что касается прайса на услуги, то данный документ является коммерческим предложением и его экономическое обоснование ничем не регламентируется, ставь хоть стопроцентную рентабельность. Возможно так и делается, а жильцы подписывая договор принимают предложенные условия и цены.
Что делать в данной ситуации? Во-первых, нужно переходить в ТСЖ. Эта форма при всех ее недостатках дает большую свободу в управлении домом. Во-вторых, заключать договор на конкретные виды услуг, по которым управляющая компания должна представить калькуляцию. В-третьих, при определении перечня работ по текущему ремонту необходимо указывать не только перечень, но и максимальный размер средств по каждой статье в отдельности.
По вопросам оценки работы управляющих компаний и работы администрации города в вопросах управления многоквартирными домами можно обращаться по телефону: (938) 301-27-58

Председатель ГОО «Экспертный Совет города-курорта Кисловодска» Владимир Давыдов