Организация аварийно-диспетчерского обслуживания в ТСЖ: требования законодательства и экономическая реальность

Многие собственники жилья в Кисловодске при выборе формы управления многоквартирным домом отдают преимущество Товариществам собственников жилья (ТСЖ). Считается, что управление «своими силами» позволяет существенно экономить бюджет дома. Однако в жилищном хозяйстве существуют направления, где попытка обойтись внутренними ресурсами малой организации неизбежно вступает в противоречие с федеральным законодательством. Одно из таких направлений — организация обязательного круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания (АДО).

Требования Правил, утвержденных Постановлением № 416

Деятельность аварийно-диспетчерских служб (АДС) в России регламентируется Постановлением Правительства РФ № 416. Правила, утвержденные Постановлением № 416, предъявляют к этой службе строгие императивные требования, которые не делают исключений для ТСЖ, независимо от количества квартир в доме:

1. Круглосуточный режим (24/7/365). Служба обязана непрерывно принимать и регистрировать заявки жильцов.
2. Регламент ответа. АДС должна ответить на звонок собственника в течение 5 минут, а если это не удалось — связаться с заявителем в течение 10 минут после поступления звонка (либо рассмотреть оставленное сообщение также в течение 10 минут). 
3. Локализация аварии. В течение 30 минут с момента регистрации заявки аварийная служба должна локализовать повреждения внутридомовых инженерных систем (например, перекрыть стояк или отключить аварийный участок электросети).
4. Тотальный контроль. Телефонные обращения должны фиксироваться с использованием записи разговоров в порядке, установленном законодательством. ТСЖ необходимо обеспечить сохранность таких записей и возможность подтвердить факт и содержание обращения.

Почему схема «4 дежурных по дому» приводит к нарушениям

Пытаясь выполнить требования о круглосуточном дежурстве и сэкономить средства, некоторые ТСЖ нанимают в штат посменно четырех дежурных по дому (график «сутки через трое» с учетом норм Трудового кодекса РФ). Предполагается, что эти сотрудники находятся в доме и в случае аварии могут оперативно спуститься в подвал и перекрыть воду.

Однако с точки зрения Жилищной инспекции (ГЖИ), такая организация процессов неизбежно приводит к нарушениям Правил № 416. Один сотрудник не должен одновременно выполнять аварийные работы, если из-за этого невозможно принять звонок, зарегистрировать заявку и соблюсти нормативные сроки АДС.

Иными словами, незаконной является не сама должность «дежурный по дому», а организация работы, при которой во время выезда или ремонта некому принимать обращения жителей и вести установленный законом учёт.

Технические требования к системе связи АДС

На пустующий стационарный диспетчерский пункт руководство ТСЖ часто приводит довод: «Дежурный по дому берет служебный мобильный телефон с собой в подвал и отвечает на звонки оттуда». Сам по себе мобильный телефон не запрещен Правилами № 416, однако решающим фактором для надзорных органов является не тип устройства, а фактическая организация процессов АДС и техническая возможность подтвердить её работу документами.

Применяемая ТСЖ система связи обязана в полном объеме обеспечивать:

• Круглосуточный прием звонков и ответ на них в регламентные сроки.
• Автоматическую аудиозапись разговоров для подтверждения факта обращения.
• Мгновенную фиксацию заявки, времени ее поступления и ведениельного журнала.
• Присвоение и передачу заявителю уникального номера обращения.

Если используемый мобильный телефон функционирует как обычный аппарат сотовой связи (без интеграции с облачной АТС, системой записи и журналом учета), дежурный по дому физически не сможет зафиксировать параметры обращения, находясь на объекте. Отсутствие технической фиксации и архивации разговоров делает такую систему не соответствующей Правилам № 416, что легко выявляется при проверке Жилищной инспекции.

Проблема квалификации и допусков персонала

Аварийная служба работает в условиях повышенной опасности. Особенно остро этот вопрос стоит в домах, где отсутствует газоснабжение, и вся нагрузка жизнеобеспечения (отопление, водонагреватели, плиты) ложится на электросети.

• Требования для электриков. Работы в электроустановках должны выполняться только работниками, имеющими необходимую подготовку, группу по электробезопасности и допуск к соответствующему виду работ согласно Приказу Минтруда РФ № 903н (Правила по охране труда при эксплуатации электроустановок). Дежурный по дому, не прошедший обучение и проверку знаний, не вправе самостоятельно выполнять электротехнические операции.
• Требования для сантехников. В соответствии с Профессиональным стандартом «Слесарь домовых санитарно-технических систем и оборудования», утвержденным Приказом Минтруда РФ № 1076н, обслуживание и ремонт домовых санитарно-технических систем требуют от персонала соответствующей подготовки. Необходимая квалификация сотрудника АДС зависит от характера конкретной аварийной работы, используемого оборудования, требований охраны труда и внутренних регламентов организации. Дежурный персонал без должной подготовки не должен привлекаться к сложным техническим операциям на инженерных узлах многоэтажного дома.

Если ТСЖ создает АДС самостоятельно, оно должно обеспечить не только круглосуточный прием и регистрацию заявок, но и наличие подготовленных работников, способных выполнять соответствующие аварийные работы с соблюдением требований охраны труда. Для одного небольшого дома содержание такого штата может оказаться экономически невыгодным, поэтому на практике целесообразно заключать договор со специализированной АДС.

Оптимальное решение и экономическая практика

Федеральное законодательство учитывает экономические ограничения малых форм управления. Пункт 9 Правил, утвержденных Постановлением № 416, прямо указывает, что ТСЖ имеет право не создавать свою службу, а передать функции АДС сторонней организации. Для большинства ТСЖ единственным экономически реалистичным и полностью соответствующим требованиям способом организовать АДС является заключение договора с профессиональной аварийно-диспетчерской службой.